去年6月，中国保监会宣布在国内开展“以房养老”保险试点。对这种养老方式，肯定者有之，质疑的声音也很响亮。今年4月，国内首款“以房养老”产品面市，但截至目前签约者寥寥，新产品市场遇冷。
哪些问题导致人们对它不买账?哪些人适合用这种方式养老?听听老百姓怎么想，保险公司、监管部门和专家如何解读。
投保者到底亏不亏
60岁男性抵押100万元的房产，25年间每月领2514元养老金;房子仍可自住，百年后房屋增值收益归继承人
今年4月，幸福人寿推出了国内首款“以房养老”产品——来自北京、上海、武汉三地的5户家庭、8位老人正式签订了该公司的老年人住房反向抵押养老保险产品“幸福房来宝”保单。如无意外，从6月份开始，他们将拿到首笔养老金。
根据“幸福房来宝”第一套方案，如果抵押房产估值100万元，投保人是60岁的男性，每个月能拿到2514元养老金。如果投保人是60岁的女性，每个月能拿到2082元养老金。老人投保时年龄越大，养老金额度越高。80岁的男性老人，抵押100万元的房产，每个月能拿到5989元养老金。
保险公司为了应对长寿风险即投保人85岁之后的延期养老金“开支”，要求投保人在这之前每年缴纳“延期年金”保费，60岁的男性投保者需要每年缴费2544元，70岁的男性投保者需要缴纳5810元。这部分缴费已经在测算养老金的过程中扣除，不需要另行缴纳。但也不会在投保者身故后返还退保利益。
如选择“延期年金有身故和退保利益”的方案，投保者需要缴纳的延期年金保费较多，每月领取的基本养老保险金额则较少。
这样的投保“价码”，一般老百姓能接受吗?
北京市通州区的孙旭阿姨认为，100万元的房产，平均到25年每年应该有4万元，每个月应该有3300多元，每月只发2082元，有点少。
“把房产价值平均到每一年的算法，并不合理。毕竟，投保者在这25年间还住着自己的房子。”幸福人寿副总经理曲和磊告诉记者，以房养老，相当于投保者把房子抵押给保险公司，保险公司按月发放贷款。目前“幸福房来宝”的利率为年复利5.5%，仍略低于年复利5.65%的银行个人贷款。投保人身故后，其家人可以在偿还保险公司已经支付的养老金本息以及相关费用后，收回房子，也可以放弃房子的所有权，保险公司会按到时的市场价处置房屋，将房屋增值部分的收益返还投保人的继承人。
孙旭阿姨则认为，即便考虑到抵押房屋仍供投保者生前居住的因素，缴纳延期年金保费这一项也不合理，“这是在和生命赛跑啊。”她指着第一套条款费率表上的“延期年金无身故和退保利益”的标注说：“如果活不到85岁，之前交的延期年金不都白交了吗?”
南开大学教授朱铭来认为，首款“以房养老”产品的本质仍是长期寿险产品。“如果保险公司支付的年金的利息比银行贷款低，房子未来增值的部分又返还投保人，那么人们就会问：保险公司为啥要做赔本买卖?而缴纳延期年金的本质是投保一份长期寿险——从60岁到85岁之间年缴保费，85岁之后领取养老金，但这部分涉及复杂的保险费率精算，普通百姓看不懂。目前中国人平均寿命为76岁。而这款产品的第一套方案，会让人们认为如果活不到85岁的话，很难享受到延期年金的保险利益。”朱铭来说，保险公司应该提高条款费率的透明化程度，尤其是要面向老年人销售，文字表述上也应尽量通俗易懂，这样才更容易打开市场。
中国保监会相关部门负责人接受记者采访时也表示，因为“以房养老”产品属于创新产品，现阶段其条款费率仍须接受监管部门的审批。“我们以审慎的态度做过估算，这一产品的费率并不高，也不存在暴利的问题。”
费率条款如何体现“房市波动”?
保护投保者权益，应以差异化条款费率体现房产实际价值
安徽省蚌埠市的王先生有三个孩子，一个在北京、两个在国外。“人熟是宝，我老了哪也不去。孩子们也不想回来继承老家的房子，‘以房养老’对我很合适。这几年房价一直往上走，有没有可能把房价上涨的因素考虑进去，直接变成现金按月支付给我?此外，我们这儿的房价和北京、上海比，无论涨跌波动浮动都不一样，保险公司的条款费率是不是也要有所差别呢?”
保监会相关部门负责人表示，根据“试点指导意见”，“以房养老”产品可以分为两类：其中，参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人及其继承人。幸福人寿的“房来宝”属于后者——幸福人寿不参与分享房产增值收益，房价涨了全部归属投保人;房价跌了，由保险公司承担。这样一旦签订投保合同后，老人每月领到的金额将固定。“在签订合同测算保险金时，我们一定程度上考虑了房屋未来的预期增值。”曲和磊说。