“海外基金去年在上海收购物业的投资，一般周期在5年左右，2010年上海世博会将是这轮投资的一个节点。”
近日，仲量联行中国区董事陈立民向本报记者表示，“大摩等已在内地投资物业的海外基金，经过一段时间持有后，很有可能把物业转手给规模更为庞大的养老基金长期持有，而在此之前，这些基金要做的是让物业升值。”
海外基金投资国内物业，就是一个资本寻找附着物，并通过使附着物升值实现资本增值的游戏。而物业增值首先从改造开始。
升值之道
事实上，对物业进行改造是外资增加物业价值的“惯例”。
2005年1月，麦格理以9800万美元从新加坡凯德置地手中购得上海新茂大厦。随后，麦格理就开始对大楼进行改造。大厦更名为白金大厦，并在2005年8月28日宣布聘请第一太平(资讯 行情 论坛)戴维斯为物业管理公司管理，拟在交付使用后将租金从1.2至1.6美元/平方米/天上调至1.6至2美元/平方米/天。
同样的手法，麦格理在收购上海城市酒店公寓后，立即着手提高服务品质，并且把租金提高了三成左右。
“这种改造往往并不是大规模的，主要着重改变物业的人文环境。”姚蔚在接受本报记者采访时表示，作为麦格理银行中国房地产投资基金的首席投资执行官，她对国内物业在人性化方面的不足有着明晰的认识。
“其实，物业档次的不同，往往缘于氛围营造的能力。我们对物业的改造往往从细节处着手，比如灯光、电梯，主要不是在用料上，外资的优势在于对软件定位的正确认识。有时对电梯高度的增加，会让人感觉有质的变化，物业的档次也随之上升。”
对于已经长期持有经营的物业，外资也经常通过这种改造不断提高物业价值。随着国内商用物业空置问题突出，相应的改造正在沪上多个外资持有的物业中展开。
海外基金收购中国物业，通过改造升值的信心来自于在国际市场上的成功经验。
相同的手法曾让投资基金在国际市场上大有斩获。麦格理2001年购得韩国财经新闻大厦后，通过整修将这幢写字楼的等级从B-提高到B+；2003年购得日本Sogo六座写字楼后，立即着手装修物业，积极地降低运营成本、提高出租率。
在全球范围内低成本筹集资金；在市场处于低潮期或者复苏初期时进行收购；收购完成后，通过整修提升物业品质；通过聘请专业物业管理公司和积极的运营成本削减手段提高运营效率；通过积极的租赁计划提高物业出租率和租金水平；在提升物业资产质量、获取漂亮的财务报表后，选择合适的市场时机变现。
这就是海外基金投资物业的基本操作思路。而在中国的投资，还处于寻觅目标收购及初步改造的阶段。
“在上海，去年及今后一段时间都是个外资进入收购物业的良机。”陈立民指出，海外基金这一轮投资的预设周期一般在5年左右，上海2010年世博会将成为一个投资的时间节点。“到时，上海的不动产市场在世博效应的作用下，会有较大的上升空间，基金的投资已获得一定的租金回报，物业本身价值也有较大的增加，会是基金选择继续持有或者转手的高潮。”
事实上，物业的每次易主，就是利益的再分配。而在出售与收购之间，除了双方投资策略的需要外，则是对物业价值及未来市场判断的区别。
“这就像买股票一样，物业具有长期的投资价值，但在不同时期，其价值会有所波动。作为投资者，自然是在判断有升值潜力的时候出手。而作为卖方，往往是判断未来价值增长空间有限或是已经达到预定投资目标，当然也有因持有者整体投资策略调整的需要而出售变现的情况。”姚蔚分析。
“从这个意义上说，收购物业没有国界之分，优质的物业加上准确的判断及改造，不同时期的物业投资者都能获得回报。”
2005年4月，高盛从凯德置地手中购得上海百腾大厦。1999年，百腾大厦竣工，楼价每平方米1800美元至1900美元，除去每平方米200美元至300美元的折旧成本，凯德置地在百腾大厦上的税后成本价是每平方米1500美元至1600美元，高盛的买价约为每平方米2582美元，凯德投资变现。而大厦目前基本租满，大部分业主有2至3年的租赁合同，高盛第一年和第二年的回报率大约在4%至5%，加上物业的升值预期，高盛作为买家同样有较大获利。
海外基金收购中国物业的良好投资收益态势，更加坚定了外资进入的信心，步伐也随之加快。
近期，麦格理宣称未来将有6亿美元的投资额流向中国房地产市场；荷兰国际集团(ING Group)旗下的房地产投资企业荷兰国际房地产(ING Real Estate)计划在今年第二季度成立一个中国房地产基金，投资中国物业，价值约三亿美元。
问题是，既然外资收购中国物业获益匪浅，作为物业原持有者的国内企业为何愿拱手相让？
内企的无奈
2月17日，对于外界盛传的海外基金收购汤臣一品的说法，汤臣集团(资讯 行情 论坛)总经理徐斌对本报记者表示，去年底就有基金表示收购意向，双方已有较深入的接触，但汤臣方面只考虑出售其中一栋物业。
徐斌同时承认，目前具体的成交价格还需要协商，但“批发式整体收购和零售在价格上肯定会有所不同”。
业内人士认为，长期的零成交是汤臣方面考虑外资整体收购要求的重要原因。由于国内开发商开发项目资金链的特点，在项目完成未售时，往往是其资金紧张的时候，已基本没有资金来持有并经营物业，只能出售物业收回投资。“在收购与出售的背后，往往是资金实力使然。”姚蔚直言。
其实，与国内开发商在拿地、项目建设方面的优势相比，融资及资本运作能力则是海外基金的优势所在，而这种不同也决定了两者在不同的阶段从物业获得收益。
“对已进入中国的海外基金而言，获得的是物业持有、经营的利益及期间物业本身的升值，但这些基金最终还是会出售这些物业。”陈立民分析，“Reits等退出渠道或许并不是最理想的，事实上，很多基金在收购中国物业的同时，就已经与更为长期的投资基金如养老基金达成了今后的转让约定，转手养老基金长期持有才是更多基金的退出方式。”
“由于目前已进入中国的海外基金，拥有中国市场经验和熟悉欧美国家的养老基金等庞大基金两头的优势，购入物业5年左右后，转手给养老基金。养老基金与中国市场还有距离，需要这些已收购中国物业的基金扮演桥梁角色。”
陈立民坦言，国内企业则没有这样的优势，也决定了这部分的利益只能拱手相让。
“国家对房地产的调控，尤其是掐紧开发商银行信贷，在某种程度上也造成在参与物业持有及经营阶段利益竞争时，国内企业处于不平等地位。”上海财经大学房产研究中心主任印堃华略感无奈，在银行贷款之外的融资渠道尚未成熟时，政府为控制银行风险而收紧银根，恰恰导致国内企业无法与海外基金在物业持有阶段竞争。
“改变国内开发商只能在造房子阶段赚点‘辛苦钱’的尴尬处境，将是政府从疏通企业融资渠道、提供必要的政策支持到整合行业资源的庞大课题。”