所谓倒按揭,是指投保人将房屋产权作抵押,按月从保险公司领取现金直到身故,相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式,收买投保人的房屋产权,类似于把住房抵押贷款反过来做,因此也称作“反向住房抵押贷款”(下简称“倒按揭”)。根据国际通行的做法,投保人每月从保险公司获得的养老金额是固定的。
“以房养老”模式的推动者、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏日前透露,我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批,计划本月底正式挂牌营业。有观点认为,“以房养老”业务一旦被推行,将大大减轻“80后”夫妻的养老负担,他们可通过双方两套房产的逐渐变现,减轻赡养双方父母4位老人的经济压力。与此同时,“倒按揭”还可与“购房按揭”挂钩,父母通过“倒按揭”帮助子女归还住房按揭贷款,从而提前将已有房产分阶段赠与子女。不过,看上去有众多好处的“倒按揭”业务,却很难被市场接受。不仅因为能接受“倒按揭”观念的老年人数量不多,更因为按照国外“倒按揭”的月养老金计算和发放方式,很难持续性地长期保证老年人生活质量,市场接受度相对较低。除了市场关,作为新生事物的“住房倒按揭”,还有法律、伦理、金融等难题需要一一解决。种种迹象表明,国际市场已非常成熟的“住房倒按揭”,在国内还需要走很长的路。
市场接受度低
房屋“倒按揭”后,老人每个月能够领取的养老金数额,由房屋的评估现价值、预期升值和老人的预期寿命决定。以预期寿命15年为例,估测今后15年内房产的升值空间,最后减去15年中给老人的预付利息,再将钱平摊到每个月,计算老人每个月的养老金收益。佑威天天房产网的研究中心主任薛建雄认为,上述养老金计算方式虽然比较合理,但参保老人会存在很大的风险。假设上海老人去年参加了“倒按揭”保险,但多半未能料及今年的大幅度提升的CPI指数,今年的生活质量就会因为通货膨胀大幅下降。另一方面,今年的房价涨幅惊人,可能连负责“倒按揭”的保险公司都未能想到。老人的实际利益,将会因为通货膨胀以及固定资产价格的波动,受到影响。薛建雄因此认为,如果采用这样的方式计算月养老金发放额度,仅有部分住房面积小、生活有困难的老人,会对“倒按揭”模式产生兴趣,而这一类客群,却不是“试水”倒按揭业务的保险公司感兴趣的。与薛建雄的观点相近,中原地产研究咨询总监陈宁也认为,上述方式被市场接受程度比较低,可能只是生活极其困难的群体才会有上述需求。他表示,参与投保者如果需要获得持续固定养老金,完全可以购买保险公司的普通养老保险,无须参与“倒按揭”。他认为,这一方式很难被国内市场普遍接受,也注定无法成为主流的养老方式。
养老金额难计算
据了解, “倒按揭”的计算非常复杂,牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素。“倒按揭”精算的技术难度很大,保险公司是根据既往发生的数据推算未来,以10年前的生活水平、医疗技术,如何推算10年后人们的寿命,就显得非常难了。 另外,如果参保人数太少,样本量过低,计算偏差必然变大,将极大影响险种的安全性。目前国内的保险公司还不具备欧美公司的精算实力。只要出现20%-30%的偏差,规模小一点的保险公司就很难承担。
法律风险尚待消化
与此同时,“住房倒按揭”还可能存在一定的法律风险。金融人士分析,与欧美模式相比,国内的房价波动太大,估值和预测都相当困难,势必引发很多纠纷,甚至会出现大面积违约局面,这对推行“倒按揭”养老模式极为不利。在他们看来,欧美“倒按揭”之所以流行,与高额的遗产税有很大关系。以美国为例,子女要继承包括房产在内的遗产,必须缴纳高达60%-80%的遗产税,这使得许多老人从经济角度选择将房产抵押,而子女也少有异议。但我国目前遗产税尚未开征,实际上鼓励了继承遗产,使“倒按揭”缺少生存的土壤。
尽管实际操作存在重重障碍,但仍有不少业内人士为“住房倒按揭”叫好。中房指数研究院华东分院副院长陈晟表示,“住房倒按揭”是一项新生事物,其存在障碍和缺陷是正常的,应该以宽容的心态看待它。