上海酝酿已久的“以房养老”方案近期浮出水面,这一方案创新性地提出,由上海市公积金管理中心(以下称公积金中心)先从老人手中购买房产,然后再返租给老人。
对此,上海协力律师事务所律师卫新昨日表示,这是“以房养老”的一大突破,可行性很强。“不过,产权先过户,可能会对后期的操作产生障碍。不如先做个预告登记,产权仍是老人的,未来的期权将更人性化。”
“‘以房养老’的方案还没有最终确定,还会逐步完善很多细节。”上海市公积金管理中心有关负责人表示,该中心昨日已将初步方案上交至市政府,市府应该会择机向社会公布。
5月开始首户试点
据悉,公积金中心将于5月份推出首户“以房自助养老”试点。“以房自助养老”是指65岁以上的老年人,将自己的产权房与公积金中心进行房屋买卖交易,老人一次性收取房款,公积金中心再将房屋返租给老人,租期由双方约定,租金与市场价等同,老人可按租期年限将租金一次性付与公积金中心,其他费用均由公积金中心交付。
首次参与试点的将是家住普陀区的一户老年夫妇家庭,他们目前已与公积金中心达成口头协议。这两位年龄均超过80岁的老人会将一套二居室房卖给公积金中心,公积金中心将40多万元房款一次性交付给这两位老人,同时再将房屋返租给他们,并与其签订7年租赁年限。老人须将7年租金一次性交付公积金中心,并且双方约定,7年后老人如健在则租金全免,老人居住期不到7年的,剩余租金则退还给老人的遗产继承人。
需考虑房产增值因素
此前有报道称,曾有20多户家庭已经纳入试点,但由于很多老人的子女不赞成将房屋产权变卖给公积金中心,所以试点准备工作不太顺畅。
上海协力律师事务所律师卫新表示,产权先过户可能是这一方案将会遇到的最大问题。一开始就将产权过户,老人所拥有的房产从协议开始签订就转为公积金中心财产。那么,从协议签订到老人去世,这套房产必然已经升值,增值部分怎么处理?
他认为,如果进行“以房养老”的机构本身就是营利性组织,他们在一开始交易时就支付了房款,房产升值部分由他们所得无可厚非,但是公积金中心作为一个非盈利性机构,如何处理这一增值资产,需要对大众有所交代。
合同有效期最长20年
卫新还表示,无论是《合同法》或是《租赁管理条例》中都规定,租赁合同最长有效期限是20年。
但是,租赁合同的有效力没法涉及20年以后。也就是说,如果一个老人20年后仍然健在,法律并不保护老人今后仍然有居住该房屋的权利。“当然,我们相信公积金管理中心作为一个公共机构,仍然会与老人续签合同。但是20年后,这已经不被法律所保护。”卫新表示,一开始就将产权转让,会让老人觉得没有保障。
“以房养老本来就是一个社会福利,最好不要有盈利成分。我建议公积金中心通过分期付款方式支付房款给老人,等老人过世后再将产权过户,房产增值部分就作为租金回报,不向老人收取租金。这样比较合理。如果担心老人私下再买卖房屋,可以预先进行房屋所有权预告登记。”
房屋交易资质有障碍?
“上海市公积金管理中心能否进行房屋交易和租赁,这也是需要去明确的问题。”卫新表示,“上海市公积金管理中心应该是非经营性的社会保险资金管理机构。职能上,他们并没有房屋买卖和租赁的资质,这个障碍必须先扫除。”
他表示,如果要从老人手中购买房产,公积金中心动用的是社会保险资金,这也需要从法规中给予明确。
上海市公积金管理中心有关负责人也表示,“以房养老的方案还没有最终确定,有很多细节会逐步完善。”